MAJA, SEKITARMAJA.COM – Banyak calon pembeli rumah mengira developer properti menipu jika menawarkan rumah berstatus Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB).
Padahal, hal ini sesuai hukum, karena developer sebagai badan hukum (PT) tidak boleh memiliki Sertifikat Hak Milik (SHM).
Namun, SHGB bisa di-upgrade ke SHM setelah rumah dibalik nama ke pembeli (perorangan).
Dalam artikel ini, kami akan menjelaskan perbedaan SHGB dan SHM, serta tips mengajukan upgrade sertifikat untuk pemilik rumah. Simak selengkapnya!
1. Perbedaan SHGB dan SHM
Sebelum membeli properti, pahami dulu perbedaan kedua jenis sertifikat ini:
✅ SHGB (Hak Guna Bangunan)
- Dikeluarkan untuk badan hukum (PT/perusahaan).
- Masa berlaku 30 tahun (bisa diperpanjang).
- Developer hanya bisa menjual properti dengan status ini.
✅ SHM (Hak Milik)
- Hanya bisa dimiliki perorangan (individu).
- Berlaku permanen tanpa batas waktu.
- Bisa di-upgrade dari SHGB setelah pembeli membalik nama sertifikat.
Catatan:
- SHGB bukan penipuan, melainkan aturan hukum yang berlaku.
- Pastikan developer memberikan jaminan upgrade ke SHM dalam perjanjian jual beli.
2. Cara Upgrade SHGB ke SHM Setelah Beli Rumah
Ada 2 skema upgrade yang bisa dipilih:
a. Upgrade Saat Akad Jual Beli
- Beberapa developer menawarkan paket upgrade langsung saat transaksi.
- Biaya upgrade biasanya sudah termasuk dalam harga jual.
- Cocok untuk pembeli yang ingin langsung memiliki SHM.
b. Upgrade Setelah Pelunasan KPR
- Jika membeli secara KPR, proses upgrade dilakukan setelah cicilan lunas.
- Pembeli perlu mengajukan permohonan ke Badan Pertanahan Nasional (BPN).
- Biaya bervariasi, tergantung lokasi dan luas tanah.
Prosedur Upgrade:
- Balik nama sertifikat dari developer ke pembeli.
- Ajukan permohonan SHM ke BPN dengan dokumen:
- Sertifikat SHGB asli
- KTP & NPWP
- Bukti pelunasan KPR (jika beli secara kredit)
- Bayar biaya peralihan hak (BPHTB, PPh, dll).
3. Tips Memilih Properti Berstatus SHGB
Agar tidak salah beli, ikuti tips berikut:
✔ Pastikan Developer Terpercaya
- Cek rekam jejak developer dan baca review pembeli sebelumnya.
- Pastikan ada perjanjian tertulis tentang upgrade SHM.
✔ Hitung Biaya Upgrade Sebelum Beli
- Biaya upgrade SHM bisa Rp 5-20 juta tergantung lokasi.
- Tanyakan ke developer apakah biaya sudah termasuk dalam harga jual.
✔ Periksa Legalitas Sertifikat
- Pastikan SHGB masih aktif (tidak kadaluarsa).
- Verifikasi ke BPN setempat untuk memastikan tidak ada sengketa.
✔ Pilih Skema Pembayaran yang Tepat
- Jika beli cash, upgrade SHM bisa lebih cepat.
- Jika pakai KPR, pastikan bank mendukung proses konversi sertifikat.
SHGB bukan penipuan, melainkan status sertifikat yang wajar untuk developer properti. Pembeli bisa meng-upgrade ke SHM setelah balik nama, baik saat akad jual beli atau setelah pelunasan KPR.
Dengan memahami perbedaan SHGB dan SHM, serta memilih developer yang transparan, Anda bisa terhindar dari masalah hukum di kemudian hari. Selalu lakukan due diligence sebelum membeli properti! (*/)