5 Poin Penting Agar Kepala Tidak Pening Saat Beli Rumah Cash

MAJA, SEKITARMAJA.COM – Dari begitu banyak cara membeli rumah, cara membeli rumah dengan cash keras adalah salah satu pilihan yang tepat bagi Anda yang memiliki dana yang telah siap dan ingin menghindari beban administrasi dan bunga bank sebagaimana yang harus ditanggung oleh para peminjam KPR dengan berbagai alasan termasuk alasan religius.

Meski terlihat sederhana, ada sejumlah poin penting yang mesti diperhatikan saat membeli rumah secara tunai. Berikut adalah poin-poin penting yang dimaksud.

Harus Sudah AJB

Saat melakukan akad, pastikan jenis surat yang Anda tandatangani adalah jenis Akad Jual Beli (AJB). Jangan sampai Anda hanya menandatangani Perjanjian Pengikatan Jual Beli atau yang disingkat sebagai PPJB. Juga jangan sampai Anda menandatangani hanya surat Pengikatan Jual Beli (PJB).

Apa beda ketiganya? AJB adalah jenis akta asli yang dibuat oleg Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dengan tujuan peralihan hak atas tanah dan bangunan. AJB ini punya kekuatan hukum yang paling tinggi di hadapan pengadilan jika nanti ada kasus hukum. Inilah bukti sah kepemilkan Anda atas rumah dan bangunan yang berdiri di atasnya. Anda punya hak penuh, 100% atas properti tersebut. Nah, karena Anda membeli rumah secara cash sudah seharusnya Anda langsung mengantongi AJB. Jika tidak, Anda harus waspada dengan pihak developer. Jika developer ini tidak bisa mengeluarkan AJB, jangan melunasi langsung rumah tersebut jika Anda tidak ingin menyesal di kemudian hari.

Namun, PPJB memiliki sifat yang sementara yang biasanya dilakukan sebelum dibuatnya AJB resmi di hadapan PPAT. Isi PPJB cuma kesepakatan penjual untuk berkomitmen bahwa dirinya akan menjual properti pada pembeli. Uang yang dibayarkan baru tanda jadi atau uang muka (down payment). Jadi belum sepenuhnya properti itu dianggap 100% milik pembeli karena belum dilunasi. Karena sifatnya yang cuma menunjukkan komitmen awal, PPJB di hadapan hukum tak sekuat AJB.

Lalu PJB bisa diartikan sebagai persetujuan antara pembeli dan penjual terkait penjualan properti dengan menggunakan akta notaris. PJB bisa dibuat meski rumah belum dilunasi 100% dan pajak-pajaknya belum dibayarkan. PJB telah melibatkan transaksi yang konkret dan melibatkan notaris sehingga jaminannya lebih kuat. Dari PJB, biasanya akan bisa dilanjutkan ke tahap AJB yang menandakan kepemilikan penuh atas sebuah properti.

IMB dan PBB Sudah ‘Pecah’

IMB adalah Izin Mendirikan Bangunan, sebuah dokumen resmi yang menjadi dasar hukum yang kuat bagi Anda untuk mendirikan bangunan di atas sebidang tanah. Informasi yang tercantum dalam IMB mencakup peruntukan, jumlah lantai, lampiran detail teknis rumah yang dimaksud. Untuk pembeli rumah, jenis IMB adalah IMB Rumah Tinggal, yang bisa diurus dengan menghubungi seksi Perizinan Bangunan di kantor kecamatan terdekat.

IMB memastikan rumah Anda terlindungi oleh hukum dari pihak lain yang berniat merebutnya, memudahkan Anda menaikkan harga rumah di kemudian hari saat akan dijual atau saat akan dijaminkan ke bank untuk mendapatkan pinjaman. Dan yang tak kalah penting, dengan IMB, Anda baru bisa menaikkan kekuatan hukum kepemilikan Anda dari Hak Guna Bangunan (HGB) yang lebih lemah di mata hukum.

Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi Bangunan (SPPT PBB) adalah dokumen penting lainnya yang juga Anda harus segera dapatkan setelah membeli rumah secara cash. SPPT PBB ini berisi jumlah utang atas Pajak Bumi dan Bangunan yang Anda harus lunasi sebagai wajib pajak atas kepemilikan properti rumah tinggal. Di SPPT PBB, nama Anda nantinya harus tercantum sebagai nama wajib pajak.

Lazimnya IMB induk (yang dikeluarkan pemilik lahan utama) akan dipecah menjadi lebih banyak lagi IMB lebih kecil yang nantinya mengatasnamakan konsumen seperti Anda. IMB yang dipecah untuk konsumen ini bisa dikeluarkan oleh instansi yang berbeda di berbagai daerah. Ada yang dikeluarkan oleh Dinas Kimpraswil, Dinas Cipta Karya, kelurahan terdekat, atau lain-lain.

Syarat pengurusan pemecahan IMB yang biasa dilakukan ialah pemohon harus WNI, hasil pindai (scan) KTP, sertifikat hak atas tanah, master plan yang sah, foto site plan yang telah diberi nama, alamat dan batas bangunan gedung yang akan dipecah IMB-nya.

Terima Sertifikat Fisik

Sebagai pembeli dengan metode cash keras, Anda berhak untuk segera menerima sertifikat kepemilikan tanah dan bangunan dari pihak pengembang properti. Jika pihak pengembang tidak bisa menjanjikan penyerahan sertifikat bahkan berkali-kali mengulur waktu, bisa saja terjadi skenario yang kurang enak pada rumah Anda: sertifikat Anda dijaminkan ke bank.

Hal lain yang tak kalah penting ialah Anda harus menyiapkan anggaran untuk balik nama agar nama Anda bisa tercantum sebagai pemilik di sertifikat rumah. Caranya Anda bisa menyuruh notaris kepercayaan untuk mengurusnya. Atau jika Anda memang ada waktu dan tenaga, silakan urus secara mandiri di Kantor Badan Pertanahan Nasional setempat. Akan ada biaya balik nama dan pajak rumah yang harus dibayar. Dengan notaris tentu lebih mahal namun lebih praktis dan hemat tenaga serta waktu.

Jangan Lunasi Sebelum AJB

Sebagaimana sudah disinggung di poin pertama tadi, setelah AJB ditandatangani dan sah di mata hukum, barulah Anda melunasi dengan cash keras. Poin ini akan sangat krusial jika Anda harus berhadapan dengan developer properti yang reputasinya masih belum terdengar atau masih baru berdiri dan beroperasi selama beberapa tahun. Untuk developer besar dan tepercaya dengan rekam jejak lebih meyakinkan, Anda bisa saja memilih langkah yang sama demi ketenangan pikiran meski risiko tertipu itu mungkin bisa lebih rendah daripada developer baru yang namanya belum pernah terdengar.

Usahakan Rumah Sudah Dibangun Sebelum Beli

Kecuali reputasi developer yang Anda maksud sudah sangat kokoh dan tepercaya, silakan saja kalau Anda melunasi unit rumah langsung. Tapi jika Anda tak mau ambil risiko, cobalah untuk memilih rumah yang sudah terbangun saja. Jadi risiko Anda ditipu (duit dibawa lari tanpa ada unit rumah yang bisa dihuni) akan jauh lebih kecil.

Setelah mengetahui kelima poin penting sebelum membeli rumah secara cash, diharapkan proses pembelian rumah Anda berlangsung secara mulus tanpa hambatan berarti. (*/)