MAJA, SEKITARMAJA.COM – Anda sedang bingung memilih antara rumah berstatus SHGB (Surat Hak Guna Bangunan) yang sudah pecah sertifikat atau SHM (Sertifikat Hak Milik) yang belum split? Ini pertanyaan krusial yang bisa menentukan nasib investasi properti Anda selama puluhan tahun ke depan!
Berikut rahasia memilih sertifikat rumah yang paling minim risiko.
SHGB Adalah…
Surat Hak Guna Bangunan (SHGB) adalah sertifikat sementara yang diberikan negara untuk hak guna bangunan selama 30 tahun (bisa diperpanjang).
Berbeda dengan SHM yang bersifat permanen, SHGB biasanya dimiliki developer sebelum mengajukan konversi ke SHM.
Perbandingan SHGB Split vs SHM Belum Split
1. SHGB Sudah Split Atas Nama PT Developer
✅ Kelebihan:
- Sudah terpecah per unit (tinggal balik nama)
- Proses balik nama lebih cepat (3-6 bulan)
- Risiko selisih luas tanah minimal
❌ Kekurangan:
- Masih atas nama developer
- Harus segera diurus konversi ke SHM
2. SHM Belum Split Atas Nama Owner
✅ Kelebihan:
- Status sertifikat lebih tinggi
- Nilai jual lebih mahal
❌ Kekurangan:
- Risiko pengajuan split ditolak BPN
- Potensi selisih luas tanah 5-10%
- Proses pecah sertifikat bisa 1-3 tahun
Kasus Nyata yang Bikin Merinding
Seorang klien di Bekasi membeli rumah dengan SHM belum split seharga Rp1,2M. Setelah 2 tahun, ternyata:
- Hanya 85% luas tanah yang disetujui BPN
- Harus membayar Rp75 juta untuk pengurusan ekstra
- Nilai properti langsung turun 20%
3 Tips Penting Saat Beli Rumah Berstatus SHGB
- Pastikan SHGB sudah split per unit
- Cek ke BPN dengan nomor sertifikat
- Minta salinan sertifikat pecah dari developer
2. Percepat proses balik nama
- Jangan tunggu sampai KPR lunas
- Biaya balik nama SHGB sekitar 1-2% nilai properti
3. Konversi ke SHM sebelum 5 tahun
- Developer wajib membantu proses ini
- Biaya konversi ditanggung pembeli (Rp2-5 juta)
Tabel Perbandingan SHGB vs SHM
| Kriteria | SHGB Split | SHM Belum Split |
|---|---|---|
| Kekuatan Hukum | Sementara | Permanen |
| Proses Balik Nama | 3-6 bulan | Tidak bisa sebelum split |
| Risiko Selisih Luas | <2% | 5-10% |
| Biaya Tambahan | Konversi ke SHM | Pecah sertifikat |
Pertanyaan yang Sering Muncul
Q: Apakah SHGB bisa dijadikan jaminan KPR?
A: Bisa, tetapi bunga biasanya 0,5-1% lebih tinggi dibanding SHM.
Q: Berapa lama SHGB bisa dikonversi ke SHM?
A: Idealnya dalam 5 tahun setelah bangunan selesai.
Q: Bagaimana jika developer menolak bantu balik nama?
A: Anda bisa menggunakan PPJB sebagai dasar gugatan ke pengadilan.
Kata Pakar Properti
“Dalam 80% kasus, SHGB yang sudah split lebih aman daripada SHM belum split, terutama untuk properti horizontal seperti perumahan,” jelas Budi Santoso, Praktisi Hukum Properti.
Yang Harus Anda Lakukan Sekarang
- Cek status sertifikat properti target Anda
- Konsultasi dengan notaris untuk review dokumen
- Hindari developer yang tidak transparan tentang proses sertifikat
Ingat: “Properti tanpa sertifikat jelas bagaikan berlian dalam brankas tapi tanpa kunci – Anda tahu itu berharga, tapi tidak bisa memanfaatkannya sepenuhnya.”
Bagikan pengalaman Anda tentang SHGB/SHM di kolom komentar! (*/)